四川循定律师事务所
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讲述房屋买卖的合同履行以及违约责任的承担

一、原告诉称
  原告武女士起诉称:2015年6月10日,我和被告签订《甲市存量房屋买卖合同》,约定被告将其所有的位于甲市乙区XX街15号楼1503号房屋出卖给我。合同约定付款方式为全款,房款总价2660000元。双方共同约定委托资金监管,先由我将购房款打入监管指定银行账户,办理完房屋过户手续后,由监管银行将购房款打给被告账户内。另《补充协议》约定双方于2015年10月31日前,办理房屋权属转移登记手续。现我已经完全履行《甲市存量房屋买卖合同》义务,支付全部购房款,但是被告却以没有房屋建成年代证明,和测绘图纸为由拒绝补办并配合我办理房屋过户手续,导致我增加税收负担且无法过户房屋。所以请求法院判令:1、被告继续履行双方签订的《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、被告补办房屋建成年代证明及测绘图纸并配合我办理房屋权属转移登记手续及交付房屋。3、被告承担违约责任,支付我违约金房屋违约金135660元(2015年11月10日至2016年2月2日)。4、由被告承担本案诉讼费。
  二、被告辩称
  被告廖先生答辩称:我已经于2015年10月29日和2015年10月31日两次发函督促原告履行纳税义务,办理房产过户手续,并告知原告如不按期办理纳税手续,则交易取消,解除合同。故我和原告的合同关系已经解除。原告为避税签订阴阳合同后,由于房屋阳合同即网签合同中的交易价款太低又要求我方提供本不需要提供的测绘图及房屋建成年代证明,造成诉争房屋无法办理过户手续,合同无法履行,继而被解除。原告在整个房地产交易过程中违规违法操作、不合理避税,强加于我方身上的证明负担,对于合同的不能履行具有明显的故意和主观恶意,并扰乱了正常的市场经济秩序,给国家造成了税赋损失。我方恳请法院在查清事实的基础上依法判决驳回原告的诉讼请求,并据此提起反诉,请求法院判令:1、解除双方签订的四份合同(房屋买卖合同C1505xxxx、补充协议、装修款补充协议、房屋买卖合同C105XXXX)。2、判决原告承担违约责任,支付违约金53.2万元。3、本案诉讼费由原告承担。
  第三人冯女士述称:2016年3月底的时候,我曾找过我女儿廖小姐说过我不同意出卖涉案房屋。所以不同意原告的诉讼请求。
  第三人L公司述称:合同具备继续履行的条件,我方同意。关于违约金需要法院判决。
  三、法院查明
  法院经审理查明:被告廖先生与第三人冯女士是夫妻关系。甲市乙区XX街15号楼1503号房屋登记在被告廖先生名下。因涉案房屋产权证缺少房产平面图以及房屋建成年代证明,2016年3月15日,甲市乙区房地产测绘一所出具证明一份,证明涉案房屋建成于1987年。2015年6月10日,经第三人L公司居间,原告(买受人、乙方)、被告(出卖人、甲方)就涉案房屋的买卖问题签订《甲市存量房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)、《补充协议》(以下简称补充协议)及《装修款补充协议》,约定被告将涉案房屋以总价266万元出卖给原告。其中买卖合同关于购房款支付及税费缴纳问题有如下约定:“乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币50000元,定金通过自行交接的方式划转。……乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款,……第一次于过户前,乙方向甲方支付人民币1250000元,资金通过资金监管方式划转;第二次,于办理房屋所有权转移登记当天过户前,乙方向甲方支付人民币1360000元,资金通过资金存管方式划转;……本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部,因约定承担一方不按约定缴纳全部税费,导致合同不能履行或解除的,其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金。”;补充协议对于房屋权属转移问题有如下约定:“经甲乙双方友好协商同意,约定于2015年10月31日前共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续……甲乙任何一方违反本补充协议的约定,违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金”。上述合同签订后,原告依约将定金5万元交给被告,并依约将剩余购房款261万元存入资金监管以及资金存管账户。目前涉案房屋尚未办理房屋过户手续。
  四、法院判决
  1、武女士、廖先生继续履行双方于二〇一五年六月十日签订的《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
  2、自本判决生效之日起十日内,廖先生协助武女士办理甲市乙区XX街15号楼1503号房屋产权过户手续。
  3、自本判决生效之日起十日内,廖先生将甲市乙区XX街15号楼1503号房屋交付给武女士。
  4、自本判决生效之日起十日内,武女士给付廖先生剩余购房款二百六十一万元。
  5、驳回武女士的其他诉讼请求。
  6、驳回廖先生的其他反诉请求。
  五、律师点评
  律师分析认为:依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
  本案有以下焦点问题有三:1、涉案房屋是否有必要补办房屋测绘图以及房屋年代建成证明。2、第三人冯女士是否知晓出售涉案房屋。3、合同履行以及违约责任的承担。
  根据原告陈述、被告答辩以及法院核实的相关情况可知,虽然房屋测绘图或者房屋年代证明可能导致缴税义务发生变化,但是不影响办理税收手续。因补办平面图或者测绘证明并非本案合同义务且目前房屋行政部门已经开具了房屋建成年代证明及平面图,原告据此要求被告补办房屋建成年代证明和测绘图纸,无事实依据,故不予支持。
  因两位证人均系L公司工作人员,与第三人存在利害关系,故在被告对该二人证言予以否认的情况下,靳律师认为该二人的证言证明力较弱,结合原、被告的质证意见仅能确定L公司级原告均并未当场看到冯女士本人签署过同意出售声明书。但根据原告提交的冯女士本人身份证明以及同意出售声明书中“冯女士”字样,冯女士确实存在同意出售涉案房屋的表征。由于双方对于该同意出售声明书的来源存有争议,被告否认其女儿曾将该声明书带回家签字,系伪造,故该声明书中“冯女士”字样的真实性成为本案审理的关键证据。被告及第三人冯女士虽主张冯女士本人为文盲不会写字,但是根据经验法则,自然人能否书写自己名字与其是否是文盲无必然的因果关系。根据户籍信息可知,冯女士文化程度为小学,经向冯女士所在单位负责人调查,因年代久远,该单位无法提供冯女士本人签字的材料,且不清楚冯女士本人是否能书写自己名字,故在无法通过鉴定程序确定同意出售声明书真伪的情况下,靳律师认为原告的举证义务已经完成,同意出售声明书应推定为真实有效。综合考虑冯女士与被告共同居住的情况、原告及第三人L公司掌握的冯女士身份证明以及上述分析的法律事实,有理由相信冯女士对于被告出售涉案房屋一事是知晓的。
  根据前述内容,房屋平面图、房屋建成年代证明的缺失确实会导致原告税收义务有所变化,并对缴税义务方的合同利益造成影响。关于补办建成年代证明一节,在得知L公司提出补办建成年代证明的要求后,被告主张其曾向测绘部门申请过补办,由此可知被告在补办问题上的态度上是认可的,只是补办相关证明需要较长时间(25天),可能超出合同规定的履行期限。根据诚信、公平以及公序良俗原则,在原告已将购房款全部转入资金监管账户的情况下,被告应就税费缴纳方式以及补办平面图问题与原告进一步协商,故主张解除合同显然有失公平,故双方在税费问题上负有同等责任,原告要求被告承担未过户违约金以及被告要求原告承担未缴税违约金并解除相关合同的诉讼请求,均不予支持。在没有影响房屋过户其他因素的情况下,原、被告及第三人冯女士应当继续履行合同。

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